文/李永琪
南京学区房市场降温了。
笔者今天实探了河西南师附中新城小学、中学施教区附近的二手房门店，中介阿锐（化名）表示：“小户型二手房之前卖到10万/㎡以上很常见，如今部分业主心态急躁，砍价几十万都能谈。”
阿锐认为，业主心态出现明显变化与国内多个城市出台二手房指导价和打击学区房政策有关。
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笔者回忆起，前段时间，某买房交流群中有业主发布了这样一则卖房信息：
“我有紫金西区中央学区房一套在售，47平报价413万，底价400万，请帮忙推荐。”
聊天截图中也可以看到，这套房业主已经降价了13万。
这套房所在的紫金西区中央，又名紫金西城中心，距离地铁2号线奥体东站不远。
卖房信息里提到的施教区，指的则是北至梦都大街，南至奥体大街，西至江东中路，东至泰山路的区域。这里是南师附中新城小学和南师附中新城中学的施教区范围。
这个施教区内的学区房也分两种类型——以庐山路为界，路西侧多为商住项目，路东侧为纯住宅区。
临江东中路一侧为商铺办公，不沿街的部分以小户型住宅为主，例如宋都奥体名座、紫金西区中央、东渡新锐大厦的住宅。
宋都奥体名座实景图
而庐山路以东，则为比较纯粹的住宅区，像银城西堤国际、万科光明城市、中海塞纳丽舍等。
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工作日上午，位于宋都奥体名座我爱我家的门店内坐满了中介。
市场行情好的时候，他们会为业主带看，穿梭在各个小区之间。
南京二手房面临贷款难局面，大多数中介门店冷清了，中介也越来越“闲”了。
阿锐表示：“现在虽然南京没有像北京、深圳等热点城市一样出台学区政策，但南京卖家都很急躁，买家也都不敢出手。”
阿锐坦言，买家变少，导致不少房源都有较大的议价空间，十几万、几十万都可以谈。
今年上半年，学区房行情如何呢？
阿锐称，宋都奥体名座、紫金西区中央、东渡新锐大厦这三个小区的户型较小，总价较低，今年上半年甚至去年一直有不少低预算的买家愿意考虑。
宋都奥体名座实景图
其中宋都奥体名座离地铁站最近，也是此前平均成交价最高的小区。
在贝壳二手房成交记录中，今年6月成交的一套宋都奥体名座建面34.8㎡的房源，成交单价一栏显示“暂无单价”。
宋都奥体名座贝壳平台成交记录
根据二手房平台的“潜规则”，这样的显示结果就表示该房源的成交单价已经突破10万/㎡了。
宋都奥体名座我爱我家平台成交记录
据阿锐称，“之前宋都奥体名座不少小户型房源挂牌价和成交单价都在10万/㎡以上，跟鼓楼老破小学区房差不多价格。”
在阿锐看来，虽然南师附中新城小学不如拉力琅好，但南师附中新城初中并不比二十九中差。
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笔者跟着阿锐看了几套低总价的房源。
一套是宋都奥体名座户型建筑面积约37㎡的小户型房源，挂牌价350万元，单价接近9.5万/㎡。
直观来看，这套小户型设计类似于公寓：落地窗、无阳台，窗边的飘窗下还藏着空调外机室。
阿锐介绍称，这种面积的房源很稀缺，买家就是为了单纯落户上学用的。阿锐说，这套房的业主急着换房，并表示，价格可以再降10-20万。
就算总价降低20万，这套小户型房源单价也达到了8.9万/㎡出头。
笔者还实探了宋都奥体名座一套建筑面积约63.7㎡的单室套，总价365万，单价约5.7万/㎡左右。
这是套顶楼房源，西北朝向。受楼层和朝向影响，业主报价要比同小区其它在售房源低不少。
从室内的布置来看，该套房打造成了办公场所。阿锐称，该小区租金大概在5500元/月以上。
阿锐带笔者了解的另一套房源，来自东渡新锐大厦。
业主得知有人来看房，急切地回复中介：“在家在家，随时来都行，就算不在家我也马上回来给你们开门！”
东渡新锐大厦内部
该小区户型为挑高双层，和市面上在售的挑高公寓有些相似。相比于平层产品而言，挑高户型的实际使用面积比较大。
不过，为了和东渡新锐大厦波浪型的外立面的造型保持一致，采光面也受到了影响。
东渡新锐大厦外立面
这套房源一楼为客厅+厨房，二楼设置了两个卧室。听阿锐说，一家三口蜗居于此，主要给孩子陪读。
如今，业主的孩子已经念完初中，所以他也急着卖房，想置换一套大房子，改善居住品质。
从公共空间环境而言，2005年建成的东渡新锐大厦比宋都奥体名座要整洁一些。
东渡新锐大厦公共空间实景
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目前，宋都奥体名座、紫金西区中央、东渡新锐大厦这三个小区，在贝壳、我爱我家上能查到的最高的挂牌单价都在9万/㎡以下，稍微大一些的户型挂牌单价多在6-7万/㎡左右。
东渡新锐大厦房源-来自贝壳
紫金西区中央房源-来自我爱我家
宋都奥体名座房源-来自我爱我家
此前，这些小区挂牌价最高能达到10万/㎡以上。由此可见，业主内心期望值已经降低。
南京学区房市场有降温趋势，对于一些住宅属性不强、偏商住类型的高价学区房来说，接盘侠会更少。
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